Sangat penting bagi agen real estat atau broker properti yang bekerja sama dengan klien investor memahami metode penilaian pendapatan properti jika mereka akan melakukan pekerjaan dengan benar. Metode penilaian yang umum digunakan menggabungkan pendapatan dan tingkat kapitalisasi untuk menentukan nilai saat ini dari properti yang sedang dipertimbangkan untuk dibeli.

Selain nilai pasar properti, salah satu hal pertama yang ingin Anda lakukan sebagai investor real estat ketika mempertimbangkan untuk membeli adalah menentukan pendapatan dan biaya operasionalnya. Informasi ini akan memberi tahu Anda jika properti tersebut dapat memenuhi arus kas serta tujuan dan ekspektasi profitabilitas Anda.

Definisi Tingkat Kapitalisasi atau Cap Rate?

Tingkat kapitalisasi (juga dikenal sebagai cap rate) digunakan di dunia real estat komersial untuk menunjukkan tingkat pengembalian yang diharapkan dihasilkan dari properti investasi real estat. Ukuran ini dihitung berdasarkan laba bersih yang diharapkan yang dihasilkan oleh properti dan dihitung dengan membagi pendapatan operasional bersih dengan nilai aset properti dan dinyatakan sebagai persentase. Ini digunakan untuk memperkirakan potensi pengembalian investor atas investasi mereka di pasar real estat.

Sementara cap rate dapat berguna untuk membandingkan dengan cepat nilai relatif dari investasi real estat serupa di pasar, itu tidak boleh digunakan sebagai satu-satunya indikator kekuatan investasi karena tidak memperhitungkan leverage, nilai waktu uang dan arus kas masa depan dari perbaikan properti, di antara faktor-faktor lainnya. Tidak ada kisaran yang jelas untuk tingkat kapitalisasi yang baik atau buruk, dan sebagian besar bergantung pada konteks properti dan pasar.

Cap Rate

Cap rate atau yang lebih dikenal dengan capitalization rate menunjukkan pengembalian yang Anda antisipasi setelah satu tahun seolah-olah Anda membeli dengan uang tunai. Memahami cap rate sangat penting untuk pertumbuhan bisnis Anda di masa depan, terutama jika Anda baru memulai investasi atau sebagai investor baru.

Hitung Nilai Properti

Pertama tentukan pendapatan operasional bersih atau Net Operating Income (NOI) dari properti subjek Anda. NOI dari properti sewaan adalah harga sewa dikurangi biayanya. Tentukan pendapatan sewa bersih setelah biaya pemeliharaan gedung jika berupa kompleks apartemen.

Contoh Perhitungan Cap Rate

Sebuah proyek apartemen lima unit dapat menghasilkan Rp 30.000.000 laba bersih dari sewa. Tentukan tingkat kapitalisasi dari properti yang baru saja dijual dan sebanding. Sekarang bagi pendapatan operasional bersih tersebut dengan tingkat kapitalisasi untuk mendapatkan hasil nilai saat ini.

Misalkan produk Anda yang sebanding dijual seharga Rp 250.000.000 Anda telah menentukan bahwa NOI properti setelah dikurangi biaya adalah Rp 50.000.000. Bagilah dengan harga jual Rp 250.000. Anda memiliki tingkat kapitalisasi 0,2, atau 20%.

Dengan asumsi tingkat kapitalisasi 20%, Rp 30.000.000 dibagi persentase 0.2 adalah Rp 150.000.000. Ini akan menjadi nilai saat ini.

Ini bukan satu-satunya metode untuk menghitung nilai properti, ini hanya salah satu alat yang lazim diunakan oleh praktisi investasi. Berbagai penilaian dan perhitungan kinerja keuangan yang digunakan investor dan profesional real estat dalam rutinitas harian mereka semuanya memiliki nilai.

Menemukan Cap Rate yang Tepat

Variasi kecil dalam tingkat batasan dapat berdampak signifikan pada nilai properti. Penggunaan properti yang sebanding untuk memperkirakan tingkat kapitalisasi bangunan baru atau yang baru direnovasi sama pentingnya dengan sains. Properti pembanding tidak identik, dan penyesuaian diperlukan untuk memperhitungkan berbagai faktor yang memengaruhi permintaan sewa properti. Faktor-faktor tersebut termasuk lokasi properti, kondisi, tingkat sewa, kebijakan dan ketersediaan tempat parkir. Pengalaman diperlukan untuk mengembangkan perkiraan paling akurat untuk tingkat batas atas properti baru.

Hambatan yang Mempengaruhi Nilai Properti

Saat menggunakan tarif batas atau cap rate untuk memperkirakan nilai properti, penting untuk memperhitungkan sumber kesalahan. Pertama, tarif batas properti yang sebanding mungkin tidak tersedia, sehingga lebih sulit untuk menetapkan tarif batas yang tepat secara akurat ke properti baru. Kedua, pasar real estat tunduk pada keseluruhan kondisi ekonomi yang dapat berubah secara radikal di masa depan. Misalnya, jika ekonomi mengalami resesi yang dalam, permintaan properti sewaan mungkin turun, sehingga mengurangi pendapatan operasional bersih dan tarif batas ke tingkat yang berbeda-beda.